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赵术全律师 2000年起,在天津市大型外资企业任职法务工作,2009年以优异的成绩毕业于南开大学法律专业,并从事律师职业至今,执业以来,凭借扎实的法学理论功底、娴熟的办案技巧以及对案件、对当事人、对律师职业高度负责的态度,... 详细>>

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律师姓名:赵术全律师

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成功案例

怎样认定承租人擅自转租房屋的合同解除权

案情:

2006年9月,苏明因需要堆放货物,与洪亮签订了房屋租赁合同,合同约定:洪亮将位于苏明批发部附近两间房屋租给苏明堆放货物,租赁期限为3年,月租金为400元,在租期未到前,双方都不得终止合同,不得提高或降低房租,如果洪亮终止协议,赔偿苏明3年的房租,如果苏明终止协议,洪亮所缴房租不退;租赁期满时,苏明应将房屋完整地交还洪亮;所租房屋只准苏明使用,不允许转租。该合同签订后,双方又将房屋租赁合同交给房管部门备案,之后,洪亮即将两间房屋交付苏明使用。

2007年,苏明因外出打工,两间房屋转租给其朋友郭志清使用,并由郭志清支付租金。而洪亮认为苏明违反了不得转租的约定,要求收回房屋。但苏明不同意解除合同。双方为此发生纠纷。2008年,洪亮经多次协商未果,遂诉至法院,要求解除与苏明签订的房屋租赁合同,收回房屋。

分歧意见:

本案的焦点是如何认定承租人擅自转租租赁房屋的合同解除权。对此,有两种不同意见:

第一种意见认为,洪亮和苏明已在合同中约定“所租房屋只准岳某使用,不允许转租”,而苏明擅自将该租赁房屋转让给第三人使用,违反了法律和双方订立的租赁合同中规定的义务,侵犯了出租人应享有的权利,因此,出租人洪亮有权解除该租赁合同。

第二种意见认为,苏明未经洪亮同意,就将该房屋转租给他人,应当认定该转租行为无效。而洪亮和苏明之间的房屋租赁合同尚未到期,洪亮无权解除合同。

评析:

房屋租赁合同的解除是指合同依法成立后,在尚未履行或尚未完全履行的情况下,因一方当事人的意思表示,或双方当事人的协商一致,或发生了法律、法规规定的某些情况,使合同关系归于消灭。我国《民法通则》第91条规定:合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的,应当取得合同另一方的同意,并不得牟利。《合同法》第224条规定:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。《城市房屋租赁管理办法》第24条规定:承租人有下列行为之一的,出租人有权终止合同,收回房屋,因此而造成损失的,由承租人赔偿:(一)将承租的房屋擅自转租的;(二)将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的;(三)将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的;(四)拖欠租金累计六个月以上的;(五)公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的;(六)租用承租房屋进行违法活动的;(七)故意损坏承租房屋的;(八)法律、法规规定其他可以收回的。出租人与承租人签订租赁合同后,双方应当依据法律规定和合同约定享受权利、承担义务。本案中,苏明和洪亮签订的房屋租赁合同规定了“所租房屋只准承租人使用,不允许转租”的条款,苏明在长期不需要租赁的房屋时,完全可以与洪亮协商解除合同,但其擅自将租赁房屋转让给第三人使用,违反了洪亮应享有的权利,洪亮可以提前解除房屋的租赁合同。

苏明未经出租人洪亮同意而擅自将租赁房屋转租他人,破坏了洪亮对于苏明的信任,也直接侵害了洪亮对于房屋的所有权。苏明违反合同使其朋友郭志清占有该房屋,造成了多层次占有关系,增加了洪亮请求返还房屋的困难,也有可能使房屋的毁损程度加重。所以,洪亮有权解除房屋租赁合同,收回房屋。

同时,需要注意的问题是,通知对方及达成的解除协议均应采用书面形式。解除房屋租赁合同的通知,应当提前一段时间告知对方。房屋租赁合同解除后,如苏明逾期不搬出,洪亮可以向法院申请强制执行,洪亮因此遭受的损失由承租人负责赔偿。


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